Umowa przedwstępna to dokument, który określa warunki przyszłej transakcji. Ważne jest, aby umowa zawierała jasno określone warunki sprzedaży, takie jak cena, terminy oraz zabezpieczenia, które będą chronić Twoje interesy w przypadku nieprzewidzianych sytuacji.
W tym artykule opiszę kilka wskazówek, które pomogą Ci sprawdzić najważniejsze elementy umowy przedwstępnej sprzedaży Twojego mieszkania.
Sprawdź kompletność dokumentów
Upewnij się, że umowa zawiera wszystkie istotne elementy, takie jak dokładny opis nieruchomości, warunki płatności (w tym ustalenie ceny i harmonogramu płatności), terminy przekazania nieruchomości oraz ewentualne kary umowne za niezrealizowanie umowy przez jedną ze stron.
Uważaj na oszustów, którzy będą chcieli świadomie skorzystać z prawa rękojmi, by wyłudzić od Ciebie pieniądze.
Warunki zawieszające
Sprawdź, czy umowa zawiera odpowiednie warunki zawieszające, które chronią sprzedającego w przypadku nierealizacji przez kupującego określonych warunków (np. uzyskanie kredytu hipotecznego).
Ochrona przed ryzykiem
Umowa powinna zawierać klauzule ochronne, które minimalizują ryzyko dla sprzedającego, np. dotyczące ewentualnych opłat dodatkowych, zmiany warunków transakcji, czy też prawa odstąpienia od umowy w przypadku naruszenia przez drugą stronę warunków umowy.
Terminy i harmonogramy
Sprawdź, czy umowa klarownie określa wszystkie terminy i harmonogramy, takie jak data podpisania umowy końcowej, termin przekazania nieruchomości, warunki przekazania kluczy, etc.
Zabezpieczenie transakcji
Rozważ możliwość ustanowienia zabezpieczenia transakcji, na przykład przez wniesienie wysokiego zadatku na poczet ceny sprzedaży, co może zwiększyć pewność i zobowiązanie kupującego do finalizacji transakcji.
Bądź ostrożny, gdy kupujący będzie sugerować zaliczkę zamiast zadatku, ponieważ taka forma zabezpieczenia w żaden sposób Cię nie chroni. Notariusz, którego zamawia najczęściej kupujący, może zwyczajnie nie zwrócić uwagi na ten fakt i Cię o tym nie poinformować - nie jest to jego obowiązkiem.
Jeśli kupujący wycofa się z zakupu, zaliczka zostanie mu zwrócona, a Ty stracisz dużo cennego czasu i będziesz musieć rozpocząć sprzedaż na nowo.
Dokumentacja dowodowa
Przechowuj wszelką dokumentację i korespondencję dotyczącą transakcji, co może być pomocne w razie ewentualnych sporów lub potrzeby dowodzenia zawartych ustaleń.
Przykładowa historia osób, które wpadły w tarapaty
Często zdarza się, że osoba sprzedająca mieszkanie, działając z dobrej woli i chcąc wesprzeć potencjalnego nabywcę, zgadza się na umieszczenie specjalnego zapisu w umowie przedwstępnej. Zapis ten ma na celu ochronę interesów kupującego w sytuacji, gdyby ten nie otrzymał kredytu hipotecznego. Umowa przedwstępna zawiera wtedy klauzulę, która mówi, że w przypadku potrójnej odmowy udzielenia kredytu przez trzy niezależne banki, umowa może zostać unieważniona, a całość lub połowa zadatku (wpłaconego przez kupującego jako zabezpieczenie transakcji) będzie zwrócona.
Często kupujący stawia warunek, że bez uzyskania kredytu nie przystąpi do zakupu, ponieważ obawia się, że mimo wcześniejszego sprawdzenia zdolności kredytowej, bank nie udzieli mu finansowania. Notariusz często sugeruje, że to często stosowany zapis, a kupujący proponuje atrakcyjną cenę za nieruchomość, co skłania sprzedających do zgodzenia się na takie rozwiązanie, aby mieć już ten temat za sobą.
Niestety, często zdarza się, że po jednym lub dwóch miesiącach od zawarcia umowy przedwstępnej, kupujący nie otrzymuje pożądanego kredytu z trzech różnych banków z powodu utraty pracy lub błędnego początkowo oszacowania zdolności kredytowej przez doradcę. Zgodnie z umową przedwstępną, umowa zostaje wtedy unieważniona, a sprzedający zwraca całość lub część zadatku kupującemu.
Największy problem pojawia się jednak później, gdy sprzedający chce sprzedać mieszkanie innej osobie. Okazuje się, że w księdze wieczystej pozostaje zapis o zawartej umowie przedwstępnej. To bardzo utrudnia dalszy proces sprzedaży, a często go uniemożliwia, ponieważ nowy potencjalny nabywca obawia się, że nieruchomość jest obciążona umową, co może prowadzić do oszustwa lub próby podwójnego zysku.
W tej konkretnie sytuacji było możliwe pogodzenie interesu obu stron jednak wymagało to innego podejścia niż zazwyczaj się stosuje.
Moi klienci zdają sobie sprawę, jak istotne jest dokładne przemyślenie i zrozumienie wszystkich konsekwencji umowy przedwstępnej przed jej podpisaniem. Zapisy takie jak ten, które mają na celu ochronę jednej ze stron i wydają się nieszkodliwe, mogą mieć nieoczekiwane skutki w dłuższej perspektywie, jeśli nie są dokładnie przemyślane pod kątem potencjalnych konsekwencji prawnych i praktycznych.
Nasi klienci korzystający z "optymalnego planu sprzedaży" zabezpieczają się na wypadek takich okoliczności. Wspólnie sprawdzamy każdą linijkę projektu umowy przedwstępnej i dopóki całość nie jest jasna i klarowna, nasi klienci nie przystępują do aktu.
Umów się z nami na bezpłatną konsultacje i poznaj narzędzia z jakich korzystają nasi klienci.
Comentarios